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Finanzen und Rechtsform

In zentraler Lage in Düren entstehen ca. 44 Wohneinheiten sowie umfangreiche Gemeinschaftsflächen und eine Tiefgarage auf einem Grundstück von ca. 5600 qm. Die Gesamtkosten sind mit 12,3 Mio. € kalkuliert.

Die Wohneinheiten incl. der anteiligen Gemeinschaftsflächen werden dabei mit rund 9,6 Mio. € bewertet. Wir erbringen zusätzlich eigene Leistungen im Wert von 60 €/qm Wohnfläche, unsere „Muskelhypothek“. Die Nebenkosten schätzen wir mtl. auf 3 €/qm Wohnfläche. Darin ist die jährliche Erbpacht von ca. 6 €/qm eingerechnet.

Im September 2018 haben wir mit dem Bauen begonnen, es ist eine Bauzeit von 18 Monaten vorgesehen; wir planen also im Frühjahr/Sommer 2020 einzuziehen.

Wir haben für unser Gemeinschaftswohnprojekt die Rechtsform einer GmbH & Co. KG (Kommanditgesellschaft) gewählt. In einer Wohn-KG erwerben die Kommanditist*innen - im Gegensatz zu einer klassischen Wohnungseigentümer-gemeinschaft - kein konkretes Eigentum einer bestimmten Wohnung sondern einen Anteil an einer Gesellschaft, der aber finanziell der Größe der ausgewählten Wohnung entspricht. Die Kommanditgesellschaft (KG) ist die Eigentümerin der Immobilie.

Alle Kommanditist*innen verpflichten sich zu einer Einlage in Höhe von 2.500 € und einem Aufgeld von 100 € pro qm anrechenbare Fläche für das Nutzungsrecht ihrer Wohnung. Von Einlage und Aufgeld muss mindestens 40 % beim Eintritt in die KG eingebracht werden. Für Familien mit Kindern besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, mit einem geringeren Eigenkapitalanteil (20 %) einzusteigen.

Die GmbH & Co. KG hat über die GLS Bank Bochum die Finanzierung für das Gesamtobjekt abgesichert. Für das fehlende Eigenkapital stehen der KG mehrere Kredite der KfW-Bank mit unterschiedlichen Zins- und Tilgungsbedingungen zur Verfügung, die an die Kommanditist*innen weitergeben werden. Der Zinssatz liegt je nach Laufzeit zwischen 2,0 % und 2,9 % bei einer Zinsbindung von 10 oder 20 Jahren. Die Tilgung erhöht den individuellen Eigenkapitalanteil und wirkt sich somit kapitalbildend aus.

Da - wie bei allen Immobilien - Häuser immer nach dem aktuellen Marktwert taxiert werden, sind Wertsteigerungen zu erwarten. Ebenso sind Wertminderungen möglich, die im ungünstigsten Fall auch zu Verlusten führen könnten.